Our social:

Senin, 11 Desember 2017

Berpenghasilan Dibawah 5 Juta, Begini Contoh Simulasi KPR Yang Bisa Kamu Lakukan


Rumah merupakan kebutuhan pokok setiap manusia. Orang-orang dengan penghasilan tinggi mungkin tidak terlalu pusing memikirkan cara mendapatkan hunian untuk mereka. Di lain pihak, masyarakat dengan penghasilan lebih terbatas atau menengah ke bawah, harus benar-benar hati-hati dalam merencanakan pembelian rumah. Butuh perencanaan matang untuk pembelian rumah dengan skema secara spesifik. Kamu tentu tidak ingin terus tinggal di rumah kontrakan bukan? Untuk itu, pada ulasan kali ini akan membahas gambaran mengenai perencanaan dan pembayaran bila seseorang mengambil Kredit Pemilikan rumah. Melalui Simulasi KPR (Kredit Pemilikan Rumah)  berikut ini, diharapkan pembaca dapat merencanakan dengan baik KPR-nya.

Sebagai sebuah contoh kasus, Priana adalah salah seorang karyawan di sebuah perusahaan dengan penghasilan Rp5 juta per bulan. Dengan keinginan untuk memiliki tempat tinggal sendiri setelah menikah nanti, ia lalu merencanakan pembelian rumah melalui KPR. Untuk itu, ia selalu menyisihkan sebagian penghasilannya. Kemudian ia menargetkan, tiga tahun lagi ia harus mempunyai rumah sendiri. Setiap bulan Priana menabung sebanyak Rp2,5 juta selama dua tahun. Di akhir tahun kedua, tabungannya sudah mencapai Rp60 juta. Dengan dana ini, Priana memperkirakan ia akan mendapatkan rumah seharga Rp150 juta. Rumah dengan harga kisaran itu tentu tidak berlokasi di pusat kota. Jadilah Priana mengajukan KPR melalui Bank dengan lama cicilan 15 tahun.

Dari Rp60 juta tersebut, Priana mengalokasikan Rp45 juta untuk uang muka KPR. Sementara Rp15 juta sisanya akan dialokasikan untuk biaya lain-lain. Priana memang sudah mengetahui sejak awal, perlu dana ekstra selain uang muka untuk mengurus KPR. Beberapa biaya tambahan yang perlu ia keluarkan meliputi: biaya administrasi, booking fee (tanda jadi), appraisal, asuransi, provisi, dan notaris.

Setelah membayar uang muka dan biaya lainnya, Priana masih memiliki utang pokok sebesar:
Harga rumah - Uang Muka = Rp150.000.000 – Rp45.000.000 = Rp105.000.000

Terhitung utang pokok yang menjadi plafon kredit Priana masih sejumlah Rp105 juta.
Pada dua tahun pertama, Bank menetapkan sistem bunga flat untuk cicilan KPR Priana. Bunga flat yang ditetapkan bank sebesar 5 persen. Cicilan pokok merupakan cicilan yang harus ia bayarkan per bulan berdasarkan jumlah utang pokok dibagi lamanya angsuran berdasarkan satuan bulan. Setelah dihitung, didapatkanlah cicilan pokok:

Sisa utang yang belum terbayarkan : (lama tahun angsuran x 12 bulan) =
Rp105.000.000 : (15 x 12) = Rp105.000.000 : 180 = Rp583.333,33

Kemudian dihitunglah bunga dengan cara:
Sisa utang yang belum terbayarkan x rate bunga : 12 bulan =

Rp105.000.000 x 5% : 12 = Rp437.500

Dengan begitu, jumlah angsuran Priana selama dua tahun pertama adalah:

Cicilan pokok ditambah bunga = Rp583.333,33 + Rp437.500 = Rp1.020.833,33

Dibulatkan, angsuran yang dibayarkan menjadi sejumlah Rp1 juta 21 ribu. Setelah dua tahun, angsuran yang telah dibayarkan Priana telah mencapai Rp24,5 juta. Dari jumlah angsuran ini, berarti ia masih harus melunasi sisa utang sebesar Rp80,5 juta selama 13 tahun ke depan.

Lewat dua tahun mengangsur, skema bunga KPR Priana berubah. Ia tidak lagi membayar bunga flat, namun bunga floating. Bunga floating atau bunga mengambang merupakan skema bunga yang besarannya bisa berubah berdasarkan keadaan pasar.

Setelah dua tahun, utang pokok Priana tidak lagi Rp105 juta, namun Rp80,5 juta. Sedangkan cicilan pokoknya tetap seperti di awal. Kebetulan, saat itu Bank menetapkan bunga floating sebesar 8%. Dengan cara penghitungan sama dengan sebelumnya, cicilan utang Priana menjadi:

Cicilan pokok ditambah bunga = Rp583.333,33 + {(80,5 juta x 8%)/12 bulan} =

Rp583.333,33 + Rp536.666,67 = Rp1.120.000

Namun pembayaran sejumlah Rp1,12 juta ini hanya berlaku di bulan pertama setelah 2 tahun pertama angsuran. Di bulan selanjutnya, bank juga menetapkan sistem bunga efektif. Dengan bunga efektif, berarti jumlah cicilan Priana nantinya terus berkurang setiap bulan. Sebagai contoh, jumlah angsuran yang harus dibayarkan pada bulan kedua setelah dua tahun pertama, dengan asumsi bunga floating masih sebesar 8%:

Jumlah utang pokok (pada bulan ke-2 setelah 2 tahun pertama) = Rp80,5 juta – Rp1,12 juta = Rp79,38 juta

Jumlah cicilan pokok = Rp583.333,33

Bunga efektif = (Rp79,38  juta x 8%)/12 = Rp529.200

Jumlah angsuran di bulan ke-2 setelah 2 tahun pertama = Rp583.333,33 + Rp529.200 = Rp1.112.533,33 (dibulatkan menjadi Rp1,11 juta)

Perhitungan cicilan tersebut akan menggunakan skema bunga efektif sampai akhir masa angsuran. Jadi besar angsuran dan bunga yang harus dibayarkan oleh Priana dihitung berdasarkan sisa utang pokok di bulan berjalan.  Berdasarkan simulasi KPR di atas, Priana tidak sampai harus menyisihkan penghasilan hingga Rp1,5 juta setiap bulannya. Bila dirata-ratakan saja, Rp1,5 juta dari keseluruhan penghasilan ia siapkan untuk angsuran rumah, berarti masih ada Rp3,5 juta lagi untuk keperluan lainnya.


Simulasi KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Priana di atas tentu tidak dialami oleh semua orang. Bagaimana bila penghasilan per bulan hanya 3 juta rupiah, sudah menikah pula. Tentu perencanaannya akan berbeda. Memangkas pengeluaran yang tidak perlu harus diutamakan. 

1 komentar:

  1. buat karyawan kaya saya cocok banget nih, sejak kemarin buat CV lamaran kerja kemarin akhirnya diterima kerja gajinya masih di bawah 5 juta

    BalasHapus